Недвижимость Украины

Архивы рубрики ‘Продажа квартир’

НаступиПадение цен на рынке недвижимости Киева. Прогноз на ближайшие полтора года.л 2011 год.

Падают в цене объекты элитной недвижимости Киева. Сегодня можно купить квартиру в самом центре украинской столицы за $220.000. Причем данный ценообвал затрагивает не только старые дома сердцевины Киева, но и комфортабельные новостройки столичных окраин. Особенно щедры застройщики в вопросах, касающихся объектов первичной недвижимости. Здесь вам и скидку дадут, и рассрочку обеспечат.
Постпраздничный ценопад распространяется и на первичную, и на вторичную недвижимость. Однако точные прогнозы на его счет не может дать никто. Последнее фиксированное снижение цены равнялось 9,21% — именно на столько подешевели квартиры вторичного сектора Киева в декабре прошлого года. Сейчас средняя цена столичного квадратного метра находится у отметки $1840. Снижается и количество сделок. Всё сильнее увеличивается разница между ценой предложения квартиры и продажной ценой. Во многих случаях эта разница достигала 50% (средний показатель за прошедший декабрь – 36%). Собственники недвижимости разделились на 2 лагеря: одни продают свои объекты по гораздо более низкой цене, чем запрашивали вначале; другие же наотрез отказываются ее продавать, оставляя «до лучших времен». Общее снижение цены на квартиры в течение 2008 года составило более 30%.

Что касается аренды, то здесь ценопад не менее впечатляет. Снижение арендных ставок в торговой сфере на 2011год прогнозируют в размере 20-25%. Рядом с этим процессом идет уменьшение стоимости самих торговых площадей (в целом на треть). Аренда квартир – всё то же непрекращающееся падение арендных ставок. Наибольший объект спроса – бюджетные квартиры за 1,5 – 3,5 тыс. грвн. в месяц. Это связано и со снижением уровня заработной платы большинства населения, претендующего на съем квартиры: эксперты отмечают падение уровня зарплат почти в 2 раза.

Среди общего ценопадения выделяются предложения банков и застройщиков. А отличаются они ценой – неоправданно завышенной по сравнению с общим уровнем. Цену на залоговые площади сбрасывают очень неохотно, ведь владельцам нужно еще возвращать банкам кредит. А недостроенные объекты – огромнейший риск. Потому что завершения их строительства можно так и не дождаться, беря в расчет огромные финансовые трудности компаний-застройщиков.

В целом, ожидается падение цен еще на 35% к осени этого года. Это достаточно мягкий показатель. Все карты сейчас в руках у покупателя, который выжидает, даже имея реальные деньги на руках. По итогам года можно ожидать снижения цены в 2 раза по сравнению с сегодняшним показателем. Если процесс не подвергнется экстренным внешним влияниям, то через полтора года будет отмечено трехкратное снижение цен. Это будет означать банкротство большинства застройщиков, так как цена продажи будет фактически равна себестоимости возводимого жилья.

Эксперты считают, что зима 2008-09 станет апогеем кризиса на Украине и снижения цен на недвижимость. К концу 2009 года прогнозируют стабилизацию общего положения и «стоп-сигнал» для падения цен. Многие специалисты склоняются к следующим цифрам: жиль ё класса «эконом» за год потеряет в цене до 40%, а вот площади бизнес-класса лишатся лишь десятой части стоимости.

Сложилась интересная ситуация. В общей массе цена на квартиры будет падать, но отдельно квадратный метр жилья остаётся на том же уровне. Это объясняется снижением общей площади строящихся квартир. Как и раньше, выход из кризиса видится именно в количественном увеличении возводимого жилья. Особые надежды возлагают на земельную реформу, по которой, например, земля отдается в открытую продажу на аукционах. А так как спрос на недвижимость еще очень долгое время будет опережать предложение, падения цен не ожидается. Застройщики попадают во всё более сложную ситуацию, что заставит их сокращать метраж. А это, в свою очередь, воспрепятствует падению цен.

Снижении стоимости недвижимости связывают также с ожидающимся принятием антикризисного закона. Он призван оградить строительную отрасль Украины от кризисных процессов в остальном мире. Строительные компании подписывают особый меморандум и переходят к новым условиям работы, которые и определятся в результате снижением цен. Еще один итог – уменьшение объема строительства практически на 100% в 2009 году. Оставшаяся часть 2008 года удержит прежние темпы. Таким образом, упор сейчас делается на прямую помощь строительным компаниям в их нынешних работающих проектах, чтобы они поскорее начали возводить новые на новых же условиях.

Спад цен фиксируется уже сейчас. Например, за предпоследнюю неделю ноября средняя стоимость квартир в столице сократилась на 13%, и составила $ 2,08 тыс. за кв. м. Выгоднее всего, исходя из стоимости, сейчас приобретать жильё в Деснянском районе. В противовес ему стоит Печерский район, где продажная стоимость превышает среднюю по Киеву более чем в 2 раза.

Итак, какая же она – сделка по покупке недвижимости в сегодняшнем Киеве? Как правило, она заключается при совпадении двух факторов – наличия денег на руках у покупателя (именно наличности), и желания продавца поскорей продать объект. При иных условиях сделки в начале нынешнего декабря заключаются очень редко. Кстати, цену на квартиру в таком случае удается сбить весьма существенно – до 15%, так как покупатель осознает свое положение и придирчив к предложению.

На общий спад цен не влияют даже краткосрочные периоды их роста, как это случилось в последние дни ноября. Этот подъем был вызван лишь падением гривны, а у большей части населения как не было наличности для покупки квартиры, так и нет до сих пор.

Таким образом, на снижение цен влияют: продажа должниками своего имущества, оставленного в залог; рост безработицы; большие проблемы в сфере ипотеки; сокращении доходов у потенциального покупателя.

Рынок жилой недвижимости напрямую связан с уровнем доходов населения, и его колебания, как зеркало, отражают изменение достатка каждого гражданина.К концу августа 2008 года было зарегистрировано уменьшение количества сделок в жилом секторе недвижимости Киева. Вместе с ним упал и индекс стоимости жилья. Правда, не столь значительно – на 0,2%. Эксперты прогнозируют непростую ситуацию – осенью будет возрастать процесс стагнации. Его ярким спутником всегда являлось увеличение доли однокомнатных квартир в общем предложении. Именно это мы и наблюдаем в августе-сентябре. Повышения активности нынешняя осень не принесет.

Такое подвешенное состояние стало причиной интересной ситуации — замирания рынка. Продавцы не желают снижать цену, но покупатели упорно ждут ее падения, сокращая реальный спрос. В августе не наблюдалось существенного колебания цен, но владельцы жилой недвижимости всё чаще шли на уступки в цене из-за спадающего спроса. Колебания цен в августе-сентябре распределились следующим образом:

- уменьшение цены произошло на 1-комнатные и многокомнатные (более 3-х комнат) квартиры:  соответственно, на 1,1% и 1,0%.

- увеличилась цена на 3-хкомнатные (0,4%)

- цена 2-хкомнатных квартир не изменилась.

Один из решающих факторов влияния на рынок жилой недвижимости – кризис ипотечного страхования, который напрямую связан с инвестициями в жилой фонд. Инвестиции идут преимущественно в те объекты, которые близки к завершению. Мелкие и средние застройщики оказались в трудной ситуации, в результате чего снижаются темпы строительства, появляется все больше сообщений о замораживании строек. Первичный рынок стабилен, но его кредитование постепенно сворачивается. Ипотечные кредиты по-прежнему обладают жесткими условиями, которые по карману лишь пятой части населения.

Август выдался стабильным в плане процентной ставки по кредитам на жилье. Если заемщик берет кредит в гривнах, то выплачивает 20,7%, если в американской валюте, то 14,56%. Однако ставки рефинансирования ипотечных кредитов неуклонно растут: 2 месяца дали прирост более чем в 2%.

В отличие от приобретения жилой недвижимости, спрос на ее аренду стабильно растет. Вместе с ним растут и цены. Чаще всего снимают отдельные комнаты, или даже углы. Коллективная аренда – также распространенное в Киеве явление. А вот на отдельную квартиру спрос нечаст, что дает почву пессимистичным выводам.

Таким образом, основные прогнозы специалистов следующие:

- Деловая активность осенью не повысится (хотя именно осенью она стабильно растет – исходя из практики)

- Цены на жилую недвижимость останутся прежними, резкого скачка не будет. Немного в сторону увеличения изменится лишь арендная плата.