Недвижимость Украины

Архивы рубрики ‘Коммерческая недвижимость’

Как и в случае с другими сегментами киевской недвижимости, цены на офисные помещения растут. Причем растут такими темпами, что многие арендаторы просто отказываются от площадок с выгодным географическим положением, и переезжают в менее выгодные, но с более низкой оплатой. Рост стоимости квадратного офисного метра опережает даже рост спроса. Рынок офисной недвижимости Киева находится в стадии раннего развития. А это значит: растет спрос (сейчас – на уровне 70% в год), цены и количество участников рынка, в том числе и иностранных инвесторов. Что касаемо цены, то она сейчас составляет более $100 за кв. м. офисных помещений класса «А». За последние полгода рост стоимости превысил весь прошлогодний показатель (23% — за последние 6 месяцев против 20% за 2007 год). Увеличение арендной платы класса «В» не столь внушительно, но тоже составляет немалую цифру (около 15%). Платежеспособный спрос просто не успевает за этими показателями.

Основные требования, которые выдвигают компании к офисам:

1)      удобная парковка;

2)      средства коммуникации (например, телефонные кабели);

3)      надежная охрана и возможность видеонаблюдения;

4)      выгодное положение в городе, в т.ч. с транспортных позиций.

Наибольшее количество офисных сделок приходится на центральную часть Киева. Самые востребованные помещения обладают площадью от 100 до 250 кв. м., а наиболее активный спрос идет на площадки класса «А». Ставки аренды для него составляют в среднем $60 за квадрат. Класс В испытывает на себе не меньший интерес арендаторов, но цены в нем, конечно, ниже: до $45 за кв. м.

Из-за огромного спроса, доля свободных площадей в офисах Киева равна всего 3%. Спрос растет прежде всего за счет иностранцев, а наибольшая часть сделок представлена арендой – 9 сделок из 10. Что касается банковского кредитования, то банки более благосклонно относятся к офисным проектам, нежели к объектам жилой недвижимости.

Сегодня наметилась тенденция замораживания строительства офисных центров. Практически половина из заявленных на нынешний год объектов замерла на том или ином этапе строительства. 2008 год оказался весьма умеренным на развитие. Совокупный прирост офисных площадок к концу 2008 г. может не превысить 160 тыс. кв. м, что не является весомым показателем. Главная причина такого положения: недостаток средств и бизнес-опыта у некоторых девелоперов.

Две трети современных киевских офисов представлены классом «В», менее 15% — класс «А», и около 10% — класс «С». Подавляющее большинство профессиональных помещений находится в правобережном Киеве, но эта тенденция будет постепенно снижаться за счет строительства нескольких крупных центров на левом берегу.

Прогнозы и перспективы.

Повышенный спрос на офисные помещения Киева будет фиксироваться еще в течение как минимум трех лет. Сроки окупаемости проектов офисной сферы будут увеличиваться, а насыщения киевского рынка не произойдет даже к 2010 году. Рост стоимости аренды будет продолжаться еще примерно 2 года на уровне 26-28% в год.

Основными сегментами коммерческой недвижимости в любом регионе являются:

- офисный;

- складской;

- торговый.

В сегменте офисной недвижимости Киева происходят активные процессы. Площадь помещений, сдаваемых в аренду, растет большими темпами. Спрос доминирует над предложением, несмотря на то что само предложение растет в геометрической прогрессии (например, этот показатель за 2007 год превышает на 280% показатель 2006-го). Вследствие такого различия в сегменте наблюдается дефицит. Вакантных офисных помещений практически нет, особенно профессиональных офисных площадок. Доля последних равна почти половине всего предложения сегмента. Из-за большого спроса на офисы, в Киеве в последнее время всё чаще открываются мультифункциональные проекты с преимущественно офисной направленностью. Они привязываются к транспортным развязкам. Наибольший интерес к киевским офисным площадкам проявляют международные компании. Наибольший интерес проявляют компании промышленной сферы, информационные технологи, финансисты и корпорации химико-фармацевтической сферы. Из-за дороговизны земли в центре города, а также малого количества свободных участков, новые офисы строятся на окраинах Киева и за его пределами. В целом, Киев еще очень слабо обеспечен офисами (менее 350 кв.м. на 1000 жителей, что внушительно проигрывает московскому уровню). Отличительной особенностью последнего времени стало заключение очень крупных сделок, связанных с офисными помещениями (например, с участием компании Mirax Group). Темпы развития в сфере превышают рост показателей во всех других сегментах рынка. Наибольший спрос на офисы фиксируется на помещения площадью 100-300 кв. м., а также от 3000 кв. м. Арендные ставки неуклонно растут (от 32% за год у класса А до 40% у класса В).

Основные критерии, которые предъявляют компании к офисам в Киеве:

- Выгодное положение с точки зрения транспорта;

- Места для парковок;

- Бизнес-инфраструктура.

В складской сфере Киева ситуация складывается несколько иначе. Доля складских комплексов класса А и В по-прежнему мала, а профессиональных площадок – вообще единицы. Спрос превышает предложение. Самое распространенное место дислокации киевских складов – вдоль крупнейших шоссе (Житомирское, Одесское и т.д.), и многие из них специально построены для сдачи их в аренду. Современное предложение фиксирует увеличение площади складов. Договора аренды длятся в среднем 6 лет. Цена аренды достаточно высока даже в сравнении с европейским уровнем и практически не изменяется. Земельные участки под строительство складских комплексов вырастают в цене на 40% в год. Самая распространенная площадь складов – около 15.000 кв. м. (4 киевских склада из 10 входят в диапазон площади 10.000 – 20.000 кв. м.). Ожидается, что к концу 2008 года общая площадь складских комплексов превысит 1 млн. кв. м. Существенного изменения цены эксперты не прогнозируют, но качество инфрастуктуры будет расти: в первую очередь за счет расширения услуг.

В торговой сфере, как и в предыдущих двух сегментах, спрос значительно превышает предложение. Вакантных мест практически не встречается. Рост арендной платы стойкий, а на рынке появляется всё больше иностранных девелоперов. Фиксируется увеличение площади торговых центров (от 20 до 150 тыс. кв. м.). В 2008 году старый формат исключительно торговых центров размывается торгово-развлекательной направленностью.

Специалисты не прогнозируют удовлетворения спроса на 2008-09 год. Арендная ставка будет скорее всего расти, а общая площадь комплексов, введенных в эксплуатацию в этом году,  может составить более 100 тыс. кв. м.